전국분양소식통

부동산 가격이론 1. 부동산가치와 가격 1) 가치 : 대상부동산에 대한 장래 이익의 현재가치를 말한다. 2) 가격 : 대상부동산에 대한 교환의 대가, 실제 지불된 금액을 말한다. 3) 가격과 가치의 관계 ㄱ. 가격과 가치는 비례관계, 가격과 화폐가치는 반비례관계이다. ㄴ. 가치와 가격은 일시적으로 괴리되지만, 장기적으로 일치하게 된다. 2. 부동산가치의 형성과정 1) 가치형성요인 : 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다. 2) 가치발생요인 : 유용성,유효수요, 사아대적 희소성, 이전성 3. 부동산가치의 제 원칙 1) 균형의 원칙 : 내부,구성요소,기능적 감가, 개별분석의 기준 2) 적합의 원칙 : 외부, 환경, 경제적 감가, 지역분석의 기준 3) 변동의 원칙..

부동산소식 2022. 3. 20. 08:23

1. 감정평가의 의의 ​ 감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. ​ 2. 감정평가의 분류 ​ 1) 시장가치기준의 원칙 ​ - 시장가치 : 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다. 시장가치란 감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다. ​ - 시장가치 외의 가치 : 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다. ㄱ. 법령에 따른 규정이 있는 경우 ㄴ. 감정평가 의뢰인이 요청하는 경우 ㄷ 감정..

부동산소식 2022. 3. 19. 09:24

1. 부동산마케팅의 의의 ​ 부동산마케팅이란 부동산과 부동산업에 대한 소비자들의 행동이나 태도를 형성,유지,변경하고 부동산의 필요와 욕망을 만족시켜주기 위하여 부동산제품을 사고, 팔고, 임대차 하는 것을 말한다. ​ 2. 부동산 마케팅의 세가지 차원 ​ 1) 시장점유 마케팅 ​ 공급자 전략 차원으로서 표적시장을 선점하거나 틈새시장을 점유하는 마케팅을 말한다. -STP 전략 ㄱ. 시장세분화 : 수요자 집단을 인구,경제학적 특성에 따라 세분하고 세분된 시장에 있어서 상품의 판매지향점을 분명히 하려는 전략이다. ㄴ. 표적시장의 선점 : 세분된 시장에서 자신의 상품과 일치되는 수요집단을 확인하거나 선정된 표적집단으로부터 신상품을 기획하는 전략이다. ㄷ. 차별화 전략 : 동일한 표적시장을 갖는 다양한 공급경재자들..

부동산소식 2022. 3. 17. 09:53

부동산관리의 분류 1. 부동산관리의 내용별 분류 -복합적 관리(광의의 부동산관리) 구분 기술적 관리(유지관리,협의) 경제적 관리(경영관리) 법률적 관리(보조관리) 토지 1. 경계 확정 2. 사도, 경사지 대책 부동산에 대한 수익의 극대화를 추구 1. 권리관계 조정 2. 토지도난방지대책 건물 1. 위생 2. 설비 3. 보안 - 보험가입 4. 보전 1. 손익분기점 평가 2. 회계관리 3. 인력관리 1. 계약관리 2. 권리의 보존관리 3. 공법상 규제 사항에 관한 관리 2. 부동산관리의 주체별 분류(관리 3 방식) 1) 자기관리(자영관리, 직접관리, 자치관리) : 자기관리방식이란 개인의 소규모 주택이나 적은 면적의 토지 등을 대체적으로 소유자가 직접 관리하는 방식을 취하는 것을 말한다. 2) 위탁관리(외주관리..

부동산소식 2022. 3. 15. 08:24

택지개발 1. 공공택지개발 공영개발은 국가,지방자치단체,공사 등 공적주체가 공익성을 목표로 매수방식으로 부동산을 개발하는 방식을 말한다. 2. 민간개발 1) 자체개발사업 : 토지소유자가 직접 사업을 기획하고 자금조달을 하여 건설을 시행하는 방식으로 가장 많은 형태이다. 2) 지주공동사업 : 토지소유자와 개발업자간에 공동으로 시행하는 방식으로 토지소유자는 토지를 제공하고 개발업자는 개발의 노하우를 제공하여 서로의 이익을 추구하는 형태이다. ㄱ. 공사비 대물변제형(등가교환방식) : 완성된 부동산으로 공사비를 지급(공유)한다. ㄴ. 분양금 공사비 지급형 : 분양수익금으로 공사비를 지급(공유)한다. ㄷ. 투자자모집형 : 개발자가 투자자로부터 사업자금 마련하는 방식이다.(조합아파트) ㄹ. 사업위탁형 : 토지신탁과..

부동산소식 2022. 3. 14. 08:46

부동산 개발의 위험 ​ 부동산개발은 부동산개발사업이 내포하고 있는 불확실성 때문에 위험요소가 많다. ​ 1. 법률적 위험 ​ 1) 공,사법상의 규제의 변화, 개발에 따른 인,허가 문제 등 공법적 문제와 소유권문제나 주민의 민원 등 사법적 관계에서 발생하는 위험을 말한다. 2) 법률적 위험을 최소화하기 위해서는 이미 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것이 법률적 위험을 최소화하는 방법에 해당한다. ​ 2. 시장위험 ​ 1) 항상 변화하는 부동산시장의 불확실성이 개발업자에게 주는 위험을 말한다. 2) 시장위험을 줄이기 위한 방법으로 시장연구, 시장성연구, 흡수율분석 등이 있다. ㄱ. 시장연구 : 특정 부동산에 대한 시장의 수요와 공급 상황을 분석하는 것이다. ㄴ. 시장성연구 : 특정 부동산이 시장에서 거래(..

부동산소식 2022. 3. 13. 09:42

부동산금융의 동원방법 1. 부동산 신디케이트( 투자자 모집형, 투자자의 합동조합) 1) 여러 명의 투자자가 부동산 전문가의 경험을 동원하여 공동의 부동산 프로젝트를 수행한다. 2) 파트너십의 합자회사형태로 다수의 소액투자자로 구성된다.(지분형,직접투자방식이다.) 3) 투자자는 유한책임사원으로 출자비율에 따라 배당수익이나 손해가 있는 수동적 주체이다. 4) 개발업자는 무한책임사원으로 관리, 운영 등 책임을 지며 능동적 주체이다. 2. 부동산투자회사 1) 의의 : 일반 소액투자자들로부터 자금을 모아 개별투자자를 대신해 부동산에 투자한 뒤 발생하는 수익을 투자자에게 다시 배당하는 것을 목적으로 하는 주식회사를 말한다. 지분투자, 간접투자방식이다. 2) 부동산투자회사의 유형 ㄱ. 자기관리 부동산투자회사 : 실체..

부동산소식 2022. 3. 11. 08:43

1. 주택저당담보증권의 종류 1) 이체증권 -> 지분형 MBS ㄱ. 차입자가 지불하는 부채서비스액이 저당관리비용을 제하고 바로 투자자에게 지불되는 증권을 말한다. ㄴ. 원리금수취권과 저당권을 투자자가 보유하며, 위험도 투자자가 부담한다 따라서 수익률이 높다. ㄷ. 매월 투자자에게 원리금이 이체되며 초과담보가 없다(주택저당의 총액 = 이체증권의 발행액) 2) 주택저당채권 -> 채권형 MBS ㄱ. 주택저당채권을 담보로 하되 발행기관의 신용으로 발행하는 채권형 증권이다. ㄴ. 발행자의 만기 전 변제(저당이자율>시장이자율)에 대비하기 위한 콜방어가 가능하다. ㄷ. 원리금수취권과 저당권을 발행권자가 보유하며, 위험부담도 발행권자가 갖는다. 즉, 투자자의 위험이 적고 수익률이 낮다. ㄹ. 6개월마다 투자자에게 원리..

부동산소식 2022. 3. 10. 08:18