부동산의 가치가 형성되는 과정은?

 

 

부동산 가격이론

 

1. 부동산가치와 가격

 

1) 가치 : 대상부동산에 대한 장래 이익의 현재가치를 말한다.

2) 가격 : 대상부동산에 대한 교환의 대가, 실제 지불된 금액을 말한다.

3) 가격과 가치의 관계

ㄱ. 가격과 가치는 비례관계, 가격과 화폐가치는 반비례관계이다.

ㄴ. 가치와 가격은 일시적으로 괴리되지만, 장기적으로 일치하게 된다.

 

2. 부동산가치의 형성과정

 

1) 가치형성요인 : 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.

2) 가치발생요인 : 유용성,유효수요, 사아대적 희소성, 이전성

 

3. 부동산가치의 제 원칙

 

1) 균형의 원칙 : 내부,구성요소,기능적 감가, 개별분석의 기준

2) 적합의 원칙 : 외부, 환경, 경제적 감가, 지역분석의 기준

3) 변동의 원칙 : 기준시점, 시점수정 관련, 물리적 감가

4) 예측의 원칙 : 장래이익의 현재가치, 수익방식에서 순수익 산정의 판단기준

5) 기여의 원칙 : 기여도의 합, 추가투자의 적부판정

6) 수익체중,체감의 원칙 : 압체적 토지이용, 건물의 고층화, 추가투자와 관련

7) 수익배분의 원칙 : 토지잔여법, 수익분석법 관련, 부동성

8) 대체의 원칙 : 비슷한 두 재화 비교, 감정평가 3방식 모두와 관련

9) 최유효이용의 원칙 : 가장 중추적인 기능, 감정평가의 전제

10) 기회비용의 원칙 : 부동산 가격의 이중성 관련

11) 수요공급의 원칙 : 부동산 가격의 이중성 관련

12) 경쟁의 원칙 : 초과이윤은 경쟁을 야기하고, 경쟁은 초과이윤을 소멸

13) 외부성의 원칙 : 외부효과, 경제적 감가 관련