부동산 비용발생에 대해 이론과 실무의 차이는?

 

원가법

 

1. 의의

 

원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말하며, 이 방법에 의해 구한 가격을 적산가액이라 한다.

 

2. 재조달원가

 

1) 의의 : 대상부동산의 기준시점에 있어서 신축하는데 소요되는 비용을 말한다.

2) 재조달원가의 종류

 

복재원가(재생산비용)	대치원가(대체비용)
ㄱ. 물리적 측면의 동일성 ㄴ. 최근 부동산에 적합 ㄷ. 물리적,기능적,경제적 감가 고려	ㄱ. 효용 측면의 동일성 ㄴ. 오래된 부동산에 적합 ㄷ. 물리적,x,경제적 감가 고려

 

3) 재조달원가의 산정기준(도급건설 기준)

ㄱ. 표준적 건설비용 : 직접공사비, 간접공사비, 수급인의 적정이윤

ㄴ. 통상의 부대비용 : 이자, 감독비, 조세공과금, 등기비용

 

3. 감가수정

 

1) 의의

 

대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 ㄱ므액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.

 

2) 감가요인

 

ㄱ. 물리적 감가요인 : 마멸,손상,파손,노후화(변동의 원칙, 치유 가능 또는 불가능 감가)

ㄴ. 기능적 감가요인 : 설계, 설비, 형식, 디자인(균형의 원칙, 치유 가능 또는 불가능 감가)

ㄷ. 경제적 감가요인 : 인근, 부근지역의 쇠퇴, 시장성 감퇴(적합의 원칙, 치유 불가능 감가만 존재)

 

3) 감가수정방법(내용연수법,관찰감가법,분해법)

 

- 내용연수에 의한 방법(경제적 내용연수, 이론적인 방법)

ㄱ. 정액법(균등상각법,직선법)

- 매년 일정액씩 감가되는 방법(건물,구축물 등)이다.

- 감가총액(재조달원가 - 잔존가치)을 내용연수로 평분하여 매년의 상각액을 산출하는 방법이다.

 

ㄴ. 정률법(체감상각법, 잔고점감법)

- 매년 일정률씩 감가(기계,동산 등)한다.

- 매년 말의 상각잔고에 정률을 곱하여 상각액을 산출하는 방법이다.

- 초기에 상각액이 크고 후기로 갈수록 상각액잉 체감한다.

 

ㄷ. 상환기금법(감채기금법)

- 내용연수 만료시의 감가누계액 상당액과 그에 대한 복리계산의 축척이자만큼 이자(무위험률,축적이율) 상당액분을 포함하여 당해 내용연수로 상환하는 방법이다.

- 매년 감가액이 정액법의 감가액보다 적게 된다.

 

2) 관찰감가법(실무적인 방법)

ㄱ. 의의 : 감가요인과 감가액을 평가사가 임장활동을 통하여 직접 관찰하여 구하는 방법이다.

ㄴ. 특징 : 대상부동산의 개별적 상태가 세밀하게 관찰되나 평가사의 능력이나 주관에 좌우되기 쉽고 외부에서 관찰할 수 없는 기술적인 하자를 놓치기 쉽다.

 

3) 분해법(내구성 분해방식)

ㄱ. 부동산에 대한 물리적,기능적,경제적 감가로 구분하여 감가액을 각각 별도로 측정하고 그 절대금액을 전부 합산하여 감가누계액으로 하는 방법이다.

ㄴ. 대치원가의 경우 기능적 감가 불고려, 경제적 감가는 치유불가능 감가만 고려한다.