부동산 감정평가방법의 종류는 몇가지가 될까

 

1. 임대사레비교법

 

임대사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

 

2. 공시지가기준법

 

공시지가기준법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 비교표준지공시지가를 기준으로 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정 등의 과정을 거쳐 대상의 토지가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

 

3. 수익환원법

 

1) 의의

 

수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 이 방법에 의하여 구한 가격을 수익가액이라 한다.

 

2) 수익가액과 환원이율

 

ㄱ. 환원이율은 장래 기대되는 순수익을 현재가치로 환원하여 대상부동산의 가격을 구하는 데 사용하는 이율로서 부동산가격에 대한 순수익의 비율을 말한다.

 

3) 환원이율 구하는 방법

 

ㄱ. 시장추출법 : 거래(매매)사례로부터 환원이율을 산정

ㄴ. 조성법(요소구성법) : 순수이율 + 위험률, 주관개입, 저당,세금 불고려

ㄷ. 투자결합법

- 물리적 투자결합법 : 순수익의 발생능력은 토지와 건물이 서로 다르며, 분리될 수 있다는 가정

- 금융적 투자결합법 : 순수익의 발생능력은 지분과 저당은 서로 다르며, 분리될 수 있다는 가정

ㄹ. 엘우드법 : 지분투자자(차입자) 입장, 매 기간의 현금수지, 지분형성분, 가치변화분, 세전현금수지 기준(저당 고려, 세금불고려)

ㅁ. 부채감당법 : 저당투자자(대출자) 입장, 환월이율 = 저당상수 x 부채감당률 x 대부비율

 

4. 수익분석법

 

일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여, 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.