부동산에서의 무효의 두가지는?

 

 

확정적 무효와 유동적 무효

 

1. 확정적 무효

 

법률행위의 효력이 발생되지 않는 것이 확정되어 있는 것을 말한다. 법률행위의 무효는 확정적 무효를 원칙으로 한다.

 

2. 유동적 무효

 

1) 의의

 

법률해우이가 행위시에는 효력이 발생하지 않으나 제3자의 추인, 관청의 인가를 받게 되면 법률행위시로 소급해서 유효가 되는 것을 유동적 무효라고 한다. 예를 들어 무권대리행위는 본인에 대하여 효력이 없지만 본인이 추인하면 소급하여 유효가 된다. 따라서 무권대리행위는 추인이 있기 전까지는 유동적 무효이다.

 

2) 토지거래허가구역 내의 법률관계

 

허가구역 내의 토지에 대하여 허가를 받기 전에 체결한 매매계약은 허가받을 것을 전제로 한 계약일 경우에는 허가를 받을 때까지는 무효이지만, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고, 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되는데, 이 경우 허가를 받을 때까지는 유동적 무효상태에 있다고 본다.

 

ㄱ. 허가를 받거나 허가구역 지정기간이 만료되기 전까지는 토지와 관련한 거래계약상의 효력은 발생하지 않는다. 따라서 을은 갑에게 대금을 지급할 의무가 없으며 갑 또한 을에게 등기제공의무가 존재하지 않는다.

 

ㄴ. 당사자가 허가구역 내의 토지를 매매하였다면 토지계약상의 효력은 발생하지 않지만 허가신청에 협력할 의무는 새롭게 발생하게 된다. 따라서 협력의무를 이행하지 않고 있다면 소구할 수 있으며, 협력의무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수도 있고 미리 손해배상의 약정을 해둘수도 있다. 다만, 협력의무불이행을 이유로 계약 자체를 해제할 수는 없다.

 

ㄷ. 유동적 무효임을 이유로 을이 갑에게 이미 지급한 계약금을 부당이득으로 반환을 청구할 수 없다. 부당이득으로 반환을 청구하려면 계약이 확정적으로 무효가 되어야 하기 때문이다. 또한 이 계약은 a 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 게약이거나 b토지거래허가신청을 하지 않기로 하는 의사표시를 명백히 한 경우 또는 c불허가처분이 있는 때 확정적 무효가 된다.

 

ㄹ. 허가를 받은 경우에는 소급하여 계약이 유효가 되며 또한 허가구역 지정기간이 만료되거나 허가구역 지정기간 중에 허가구역 안의 토지에 대하여 토지거래허가를 받지 않은 상태에서 토지거래계약을 체결한 후 허가구역 지정해제 등이 된 때에는 더 이상 관할 행정청으로부터 토지거래허가를 받을 필요 없이 확정적 유효가 된다.