계약갱신청구권에 대해서 깊숙히 알아두기!

1. 계약갱신 요구권

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1) 주택임대차보호법 : 임대인은 임차인이 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다.

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 범위 내에서 증감할 수 있다.

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2) 상가건물 임대차보호법 : 임대차계약의 연장을 요구할 수 있는 권리를 말한다. 특히 상가임대차에 있어서 임차인은 임차건물에 많은 비용을 투자하므로 임대차 기간을 갱신하여 투자비용을 회수할 필요가 있다. 계약갱신요구권은 당사자 일방의 계약갱신요구에 따라 상대방이 승낙하여 계약을 해야만 갱신의 효과가 발생하는 것이므로 일정기간 동안 계약갱신거절의 통지를 하지 않는 경우에 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차하는 것으로 보는 법정갱신(묵시의 갱신)과는 구별되는 개념이다.

상가건물 임대차보호법은 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우에 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 등 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하여 임차인의 계약갱신요구권을 보장하고 있다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 그리고 갱신되는 임대차는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 계약 된 것으로 보는데, 차임과 보증금은 일정범위 내에서 증감할 수 있다.

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2. 차임증감 청구권

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차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖에 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있는 권리를 말한다 .증액의 경우에는 기존의 차임 또는 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하여 차임 또는 보증금을 증액할 수 없다. 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다 .