검인계약서라고 들어는 봤을까!!

1. 검인계약서

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계약서 등에 시장,군수,구청장의 검인을 받은 계약서를 말한다. 부동산 등기 특별조치법 제 3조에 따르면 계약을 원인으로 하여 1990년 9월 2일 이후 소유권이전등기를 신청할 때에는 계약의 종류 및 일자를 불문하고 검인을 받은 계약서의 원본 또는 판결서의 정본을 등기원인증서로 제출하여야 한다.

검인계약서에는

1) 당사자, 2) 목적 부동산, 3) 계약연월일, 4) 대금 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항, 5) 부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자, 6) 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한이 기재되어야 한다 .검인계약서를 요구하는 취지는 미등기전매 등 부동산투기를 방지할 목적이므로 이러한 위험이 없는 경우에는 예외적으로 검인을 할 필요가 없다. 즉 토지거래허가구역 안의 토지에 대하여 토지거래허가증을 교부받은 경우, 계약의 일방당사자가 국가 또는 지방자치단체인 경우, 경매절차에서의 매각이나 공매를 원인으로 한 소유권 이전등기의 경우 등에 있어서는 검인받을 필요가 없다. 다만, 검인은 소유권이전등기를 신청한느 경우에만 받아야 하는 것이므로 예약을 원인으로 한 가등기를 신청할 경우에는 검인을 받지 않아도 되나, 그 가등기에 기한 본등기를 신청할 때에 제출하는 등기원인증서에는 검인을 받아야 한다 .

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2. 양자 간의 등기명의신탁

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명의신탁자가 소유하던 부동산을 명의수탁자의 명의로 가장매매 또는 가장증여하여 등기를 이전하는 형태를 말한다.

명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정 및 소유권이전등기는 무효가 되므로 소유권은 명의신탁자에게 귀속한다. 양자 간 등기명의신탁의 경우 명의신탁약정 및 가장매매계약이 무효이므로 명의신탁자는 명의수탁자에 대하여 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기는 청구할 수 없고, 수탁자를 상대로 소유권에 기한 방해배제청구권을 행사하여 수탁자명의의 등기의 말소를 구할 수 있을 것이다.

물론 이 과정에서 명의신탁사실이 밝혀지게 되어 모두 형사처벌을 받게 될 것이다. 수탁자가 제3자에게 양도한 경우에는 제3자는 선의,악의를 불문하고 유효하게 부동산의 소유권을 취득할 수 있다. 이 경우 신탁자는 제3자에게 권리를 주장할 수 없고, 수탁자에게 부당이득금반환청구권을 행사할 수 있으며, 또한 횡령죄도 물을 수 있다. 명의수탁자로부터 명의신탁된 재산을 매수한 제3자가 명의수탁자의 배신행위에 적극 가담한 경우에는 명의수탁자와 제3자 사이의 계약은 반사회적인 법률행위로서 무효가 된다.