우선변제권에 대해서 얼마나 알고 있니

1. 3자간의 계약명의신탁(위임형)

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계약명의신탁이란 원소유자(매도인)가 명의신탁자와 명의수탁자 간에 명의신탁약정이 있다는 사실을 모르고 명읫니탁자로부터 매매자금을 제공 받은 명의수탁자와 직접 매매계약 등을 체결하여 명의수탁자에게 등기를 이전하여 주는 형태를 말한다.

명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효이나, 매도인에게서 수탁자로의 이전등기는 유효하다. 명의신탁자는 명의수탁자에게 명의신탁약정을 이유로 부동산의 반환이나 소유권이전등기를 청구할 수 없으므로 수탁자는 오나전히 유효한 소유권을 취득한다. 명의수탁자가 부동산을 제3자에게 처분하면 제3자는 선의,악의를 불문하고 유효하게 부동산의 소유권을 취득할 수 있다. 이 경우 신탁자는 제3자에게 권리를 주장할 수 없고, 수탁자에게 횡령죄를 물을 수도 없다. 다만, 수탁자에게 부당이득반환청구권을 행사할 수 있을 뿐이다 .물론 이 과정에서 명의신탁사실이 밝혀지게 되어 신탁자와 수탁자는 형사처벌의 대상이 된다.

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2. 대항력

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주택임차인이 임차주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음날부터 그 주택의 소유자가 다른 사람으로 변경되더라도 임차권을 가지고서 대항할 수 있는데, 이힘을 주택임차인의 대항력이라 부른다. 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 주택임차인이 새로운 매수인에 대하여 집을 비워 줄 필요가 없다는 것이지만, 대항요건을 갖추기 전에 선순위 권리가 있었다면 대항력이 인정되지 않는다.

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3. 대항요건

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주택임대차보호법상 대항요건은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 말하고, 상가건물 임대차보호법상 대항요건은 상가건물의 인도와 사업자등록을 말한다.

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4. 우선변제권

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주택의 임차인이 대항요건과 임대차계약증서상의 호가정일자를 받으면 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있고, 상가거눔ㄹ의 임차인이 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 호가정일자를 받으면 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있는 바, 임차인의 이러한 권리를 보증금에 대한 우선변제권이라 한다.