분양권 전매? 가능시점과 제대로된 의미는?

1. 매매

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당사자의 일방(매도인)이 어떤 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방(매수인)이 이에 대하여 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립되는 계약으로 낙성,쌍무,불요식의 전형적인 유상계약을 말한다.

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2. 분양권전매

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사업주체가 건설,공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리,자격,지위 등)를 매매하는 것을 말한다. 주택법에서는 부동산투기 방지를 위해서 일정기간 분양권의 전매를 규제하고 있다. 공인중개사법에서도 관계 법령에서 금지된 분양권의 전매행위를 중개하는 행위를 규제하고 처벌하는 규정을 두고 있다. 다만, 판례는 (구)주택법 제 39조 제1항의 전매금지 규정이 효력규정인지에 대해 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라고 할 수는 없어 당사자가 이에 위반한 약정을 하였따고 하더라도 약정이 당연히 무효가 되는 것은 아니라는 입장이다.

한편, 법령상 허용된느 분양권전매의 경우 개업공인중개사의 중개보수는 이미 납입한 금액(계약금,중도금 등)을 거래금액으로 하지만, 프리미엄까지 중개한 경우에는 이미 납입한 금액에 프리미엄을 합한 금액을 거래금액으로 한다.

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3. 점유개정

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양도인이 물건을 양도한 후에도 양수인과의 계약으로 그 이전과 같이 점유를 계속하는 양도방식을 말한다. 민법은 동산에 관한 물권을 양도하는 경우에 당사자의 계약으로 양도인이 그 동산의 점유를 계속하는 때에는 양수인이 인도받은 것으로 본다고 규정하고 있다.

우리의 법제는 동산물권의 양도에 있어서도 형식주의를 관철하고 있으므로 동산에 관한 물권이 변동하기 위해서는 인도가 있어야 한다. 민법은 현실의 인도 이외에 간이인도, 점유개정, 목적물반호나청구권의 양도를 규정하고 있으나, 특히 점유개정에 의한 인도는 양도인과 양수인 사이에 점유매게관계가 설정되는 경우로서 점유개정에 의하여 양도인의 점유는 자주점유에서 타주점유로 전환되며, 양도인은 양수인의 임차인 등이 되어 동산을 직접 점유하게 된다 .