여과현상과 주거분리의 의미는?

여과현상과 주거분리

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1. 의의

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여과현상이란 주택이 소득계층을 따라 상하로 이동하는 현상을 말한다.

1) 상향여과 : 저소득계층이 사용하던 주택이 고소득계층의 사용으로 전환되는 현상을 말하며 저소득층의 인구증가, 임대료보조금 지급 등의 이유로 발생한다.

2) 하향여과 : 고소득계층이 사용하던 주택이 저소득계층의 사용으로 전환되는 현상을 말하며 소득증가 등의 이유로 고가주택의 수요가 증가되었을 때 발생한다.

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2. 주거분리

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고소득층의 주거지역과 저소득층의 주거지역이 서로 분리되고 있는 현상을 말한다. 지리적으로 인접한 인근지역뿐만 아니라 도시 전체에서도 발생한다.

1) 고급주택지역 : 가치상승분이 개조수선비용보다 높은 경우, 투자를 받아 고소득층이 이용하여 주거분리(더욱 고급화)가 발생한다. 반면, 가치상슨분이 개조수선비용보다 낮으면 투자를 받지 못하고 저소득층이 이용하게 되어 하향여과가 발생한다.

2) 저급주택지역 : 가치상승분이 개조수선비용보다 높은 경우, 투자를 받아 고소득층이 이용하여 상향여과가 발생한다. 반면, 가치상승분이 개조수선비용보다 낮으면 투자를 받지 못하고 저소득층이 이용하게 되어 주거분리(불량주택화)가 발생한다.

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3. 불량주택문제

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1) 불량주택이 존재하는 것은 낡고 노후화된 주택 그 자체의 문제라기보다는 실제로는 저소득의 문제이다.

2) 저소득, 불량주태문제는 시장실패가 아니라 시장이 하향여과 작용에 의하여 효율적으로 자원배분 기능을 수행하고 있는 과정이다.